Auswirkungen der aktuellen COVID-Maßnahmen auf Wohn- und Mieteigentum » Hämmerling-Serfass Immobilien

Auswirkungen der aktuellen COVID-Maßnahmen auf Wohn- und Mieteigentum

Wie wirkt sich das neue Gesetz vom 27.03.2020 auf das Miet- und Wohnungseigentumsrecht aus?

Am 27. März 2020 hat die Regierung ein Gesetz verabschiedet, das die wirtschaftlichen Folgen der Krise in Grenzen halten soll. Das „Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht“ ändert einige existierende Gesetze vorübergehend ab. Was bedeutet dies für Vermieter?  Besonders relevant ist §2 Beschränkung der Kündigung von Miet- und Pachtverhältnissen (zu Art. 240 Vertragsrechtliche Regelungen aus Anlass des COVID-19).
  1. Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Grundstücke oder über Räume nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 01.04.2020 bis 30.06.2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID- 19-Pandemie beruht. Der Zusammenhang zwischen COVID-19 und Nichtleistung ist glaubhaft zu machen.
  2. Sonstige Kündigungsrechte bleiben unberührt.
  3. Von Absatz 1 kann nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden.
  4. Die Absätze 1 und 2 sind auf Pachtverhältnisse entsprechend anzuwenden.
  5. Die Absätze 1 bis 3 sind nur bis zum 30.06.2022 anzuwenden.“
Was bedeutet die Gesetzesänderung konkret?
  • Der Mieter ist nach wie vor zur Zahlung der Miete verpflichtet.
  • Dem Mieter kann nicht ohne weiteres gekündigt werden, wenn er aufgrund der Corona- Situation nicht in der Lage ist, die Mieten für die Monate April, Mai und Juni zu zahlen.
  • Der Grund des Zahlungsverzuges muss begründet werden (andere Gründe als die Krise werden nicht akzeptiert).
  • Es gibt kein Recht die Miete zu mindern.
  • Die ist gültig für Wohn- und Gewerberaummieter sowie für Pächter
  • Das Mahnverfahren bleibt davon unberührt
  • Der Zahlungsverzug muss bis zum 30.06.2022 beglichen sein, andernfalls verfällt der Kündigungsschutz.
  Wie kann ein Mieter glaubhaft versichern, dass er die Miete nicht bezahlen kann und daher eine Stundung haben möchte?
  • Eidesstattliche Versicherung
  • Nachweis über Antragstellung / Bescheinigung über Gewährung staatlicher Fördermaßnahmen
  • Bescheinigung des Arbeitgebers über Verdienstausfall
  • Antrag für Wohngeld
Wie können Sie Ihrem Mieter jetzt helfen?
  • Weisen Sie Ihre Mieter darauf hin, dass er Wohngeld beantragen kann.
  • Helfen Sie Ihm herauszufinden wie hoch sein Wohngeld ausfällt (Wohngeldrechner des BMI)
  • Vereinbaren Sie mit Ihrem Mieter eine Stundung der Miete (keine Mietminderung)
  • Gehen Sie aktiv mit der jetzigen Situation um und schreiben Sie Ihren Mieter an (gerne überlassen wir Ihnen ein Musterschreiben).
 
 

Wie kann ich in der jetzigen Situation meine Immobilien vor staatlichem Zugriff schützen?

Grundsätzlich gib es auch in Nicht-Krisen-Zeiten Möglichkeiten seine Immobilien vor fremdem Zugriff zu schützen. Hier ein paar Maßnahmen die Sie ergreifen können:
  • Lassen Sie sich ein Nießbrauchsrecht im Grundbuch eintragen (Nießbauch ist laut §1030 BGB das „unabdingbare Recht eine Wohnung oder ein Haus lebenslang zu nutzen“. Das bedeutet, dass im Falle eines Eigentümerwechsels, Sie trotzdem die Immobilie weiterhin bewohnen oder die Mieterträge kassieren dürfen.
  • Eigentümergrundschuld eintragen lassen. Als Eigentümer einer Immobilie, können Sie eine sogenannte Eigentümergrundschuld im Grundbuch eintragen lassen. Diese kann auch auf Sie selbst lauten. Sie können eine Grundschuld auf Ihre eigene Immobilie eintragen lassen, es bedeutet nicht gleichzeitig, dass ein Schuldverhältnis (z.B. Darlehen) entsteht. Das Schuldverhältnis entsteht erst durch die Abtretung der Grundschuld an z.B. den Darlehnsgeber (kann z.B. auch die eigene Oma sein).
  • Stiftungen, VVGmbHs (vermögensverwaltende GmbHs) und Genossenschaften blieben während der letzten Währungsreformen weitestgehend von staatlichen Zugriffen verschont. Nähere Informationen kann ich Ihnen gerne zu Verfügung stellen.
 
 

Wie würde ein leitender Banker jetzt sein Geld sichern?

Was ein Banker weiß: Guthaben auf Konten, Sparbüchern, etc. sind nichts anderes als unbesicherte Kredite, die der Inhaber dem jeweiligen Finanzinstitut gewährt hat. Solange alles gut läuft, interessiert das in der Praxis niemanden, wenn aber Zweifel an der Stabilität der Banken aufkommen, kann das sehr entscheidend werden. Eines ist sicher: Die deutsche Bundesregierung hat vorgesorgt, denn bereits am 10.12.2014 verabschiedetet der Bundestag das „Gesetz zur Sanierung und Abwicklung von Instituten und Finanzgruppen“ (kurz: Sanierungs- und Abwicklungsgesetz, SAG), https://www.gesetzt-im-internet.de/sag/. Dieses Gesetz trat ab dem 01.01.2015 in Kraft. Ein Gesetz von 2015, welches kaum jemand kennt, aber fatal werden kann. Sanierung bedeutet in diesem Zusammenhang, ein insolventes Unternehmen (=Banken) wieder zum Laufen zu bringen. Mit „Abwicklung“ ist die Liquidation (Auflösung) des Unternehmens gemeint, wobei sämtliche Vermögenswerte verkauft werden, um Gläubiger auszahlen zu können. Was bedeutet dies jetzt für Sie?  Das o.g. Gesetz ermöglicht es, bei möglicher Insolvenz einer systemrelevanten Bank, Kundengelder ab einer Summe von Euro 100.000,- einzuziehen oder in Aktien der Bank zu einem von ihr festgelegten Nennwert umzuwandeln. Wenn Sie also mehr als Euro 100.000,- auf der betroffenen Bank liegen haben, kann das Geld teilweise enteignet oder in Aktien umgewandelt werden (Bsp. Zypern 2013). Warum die 100.000 Euro-Grenze?  Nach der Finanzkrise 2008 hat die EU eine Richtlinie (2014/49/EU) eingeführt, nach der jede EU-Bank dem Anleger eine Rückzahlung seiner Einlagen bis zu einer Summe von 100.000 Euro garantieren muss. Alle weiteren Einlagen sind von der Garantie ausgeschlossen.  
 

Wohin entwickeln sich die Immobilien-Märkte in der nächsten Zeit?

Die wirtschaftliche Situation macht sich immer erst mit einer bestimmten Verzögerung auf den Immobilienmärkten bemerkbar. Es gibt feste Darlehenslaufzeiten und außerordentliche Verkäufe finden erstmal nur in wirklichen Notfällen statt (z.B. im Fall einer Insolvenz). Selbst dann, wenn die Entscheidung zum Verkauf gefallen ist, dauert es, bis die Abwicklung tatsächlich durchgeführt wird. Dennoch gibt es bereits jetzt Entwicklungen, die man im Immobilienmarkt beobachten kann: Im Segment Kurzzeit- und Sondervermietung (Airbnb, Ferienwohnungen, Monteurwohnung etc) gibt es enorme Mietausfälle. Wer hier zu teuer gekauft hat und bis ans Limit finanzierte, hat definitiv Probleme. Bei Mietausfällen fehlen nicht nur die Mieten, sondern auch die Nebenkosten, die die Versorger weiterhin abbuchen werden. In diesen Nieschenmärkten wird es demnächst einige gute Deals zu machen geben. Grundsätzlich gibt es folgende Teilmärkte:
  • A / B / C – Standorte (München, Stuttgart, Düsseldorf …. Oder Castrop-Rauxel)
  • A / B / C – Lagen (Königsstraße oder neben einem Auffanglager)
  • Größe (1-6 Zimmer, Appartements, etc.)
  • Art (Wohnung, Haus, DHH, Mehrfamilienhaus etc.)
  • Wohnen, Gewerbe, Ladenlokal, Lagerfläche etc
A-Standorte sind in der Regel stabiler und wertsicherer, C-Standorte sind instabiler und viel schwankungsbreiter. Was ist der Grund dafür, dass A-Standorte/Lagen krisensicherer sind? Je schlechter die Standorte, desto schlechter die Mieter-Qualität. Hier kommt es gerade in Krisenzeiten, besonders oft zu Zahlungsausfällen. Außerdem ist Neuvermietung in C-Lagen/Standorten schwieriger, weil es auch schon in normalen Zeiten oft wenige Interessenten gibt. A-Standorte werden, egal ob Krise oder nicht, weiterhin gefragt sein. In München war es z.B. so, dass selbst, wenn alle Konjunkturdaten gefallen sind, die Immobilienpreise kaum bzw. gar nicht gefallen sind. Und selbst wenn sie fallen, können die Besitzer sich erlauben zu sagen: „Dann verkaufe ich eben nicht und warte auf bessere Zeiten“. Nach der vor uns liegenden Phase des „deflationären Drucks“ wird es allerdings recht bald einen Umschwung geben. Sobald sich alle wieder beruhigt haben, werden Fragen aufgeworfen werden. Fragen wie:

Jetzt ist die Krise im Griff, aber wer soll die Party bezahlen?

Ok, es wurde also sehr viel Geld gedruckt, was ist, wenn demnächst die Inflation ausufert?

Was ist, wenn die Menschen (gerade die mit den vollen Konten), das Vertrauen in die Schuldenpolitik und somit in den Euro verlieren?

Was passiert, wenn die ganzen „Notkredite“ der KfW in 2-5 Jahren fällig werden?

Trendwende Richtung bedeutsame Inflation? Was passiert, wenn die Menschen das Vertrauen in das Geld verlieren? Richtig! Sie wollen es einlösen in echte Werte (in der Nachkriegszeit waren z.B. Zigaretten stabiler als Geld). Da Gold jedoch keine Erträge gibt (es gibt auch nur einen begrenzten Vorrat davon), werden sehr schnell wieder Immobilien in den Fokus geraten. Gerade in Deutschland wird auch von internationalen Großinvestoren sehr stark nachgefragt, denn die haben sich in der Krise mit billigem Geld versorgt. Es wird also nach einer Seitwärtsbewegung, in einen schnell steigenden Markt übergehen, da die Marktteilnehmer jetzt Inflationsdruck bzw. sogar Hyperinflation erwarten. Denn wie sollen diese Schuldenberge der Krise abgebaut werden? Entweder über eine Währungsreform oder eine stark steigende, jedoch offiziell schöngerechnete Geldentwertung. Wenn Sie mehr dazu wissen möchten senden Sie mir bitte Ihre Anfrage zu diesem Thema.

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